第七章　以财务报告为目的的评估

本章聚焦于资产评估在会计领域中的具体应用，系统阐述了为满足企业财务报告需求而开展的各类评估业务。首先，从概述入手，明确了此类评估的定义、作用及多样性与复杂性等特点。随后，分章节详细讲解了四类核心业务：一是投资性房地产的公允价值评估，阐述了其后续计量的评估方法；二是服务于金融工具计量的公允价值评估，涵盖了期权、互换合同等衍生工具的价值确定；三是服务于企业合并对价分摊的资产评估，重点讲解了非同一控制下企业合并中，如何对被购买方可辨认资产、负债进行公允价值评估以确认商誉；四是服务于资产减值测试的资产评估，详细剖析了如何确定资产的可收回金额以判断是否发生减值。本章内容与企业会计准则紧密结合，是评估师必须掌握的专业交叉领域知识。

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第一节 概述

一、以财务报告为目的的评估及其作用

• 定义：指评估机构及其专业人员遵守相关法律、评估准则及会计准则的要求，根据委托，对以财务报告为目的所涉及的各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
• 作用：
  1. 为财务报告的编制和信息披露提供价值依据，提高会计信息的可靠性和相关性。
  2. 为企业资产减值准备的计提提供专业判断依据。
  3. 为企业合并中合理分配合并成本、确认商誉提供公允价值基础。

二、评估业务的特点

1. 为会计计量服务：评估的各项要素（如评估对象、价值类型、基准日）均需与会计准则的要求紧密衔接。
2. 多样性与复杂性：涉及的资产类型、评估目的和会计准则繁多，对评估师的综合专业能力要求高。
3. 评估方法的多样性：在传统三大评估方法的基础上，会根据具体会计准则的要求，衍生出多种具体的评估模型和技术。

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第二节 投资性房地产公允价值评估

一、基本概念

• 投资性房地产：指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
• 公允价值模式后续计量：会计准则规定，当投资性房地产所在地有活跃的交易市场，且企业能够从市场上获取同类或类似房地产的价格信息时，可以选择采用公允价值模式进行后续计量。

二、评估对象与评估方法

• 评估对象：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
• 评估方法：
  1. 市场法：当存在活跃的交易市场和可比交易案例时，是确定公允价值的首选方法。
  2. 收益法：通过预测未来租金净收益并将其折现来确定价值。
     • 关键参数：
       • 收益期：通常取土地剩余使用年限与建筑物剩余经济寿命的较短者。
       • 净收益：有效毛收入 - 运营费用。运营费用包括维修费、保险费、房产税等，但不包括折旧。
       • 折现率/资本化率：可通过市场提取法、安全利率加风险调整值法等确定。
  3. 成本法：通常作为辅助方法或在市场法和收益法均不适用时使用。

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第三节 服务于金融工具计量的公允价值评估

一、金融工具及其计量

• 金融工具：是形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
  • 现金类：如贷款、存款。
  • 证券类：如股票、债券。
  • 衍生类：如期权、期货、互换合同。
• 计量要求：会计准则要求，大部分金融工具在初始确认后，应以公允价值进行后续计量。

二、常见衍生金融工具的评估

• 期权合同：
  • 定义：赋予持有者在未来某一特定时间以特定价格买入或卖出标的资产的权利。
  • 评估模型：常用的有布莱克-斯科尔斯模型（Black-Scholes Model）和二叉树模型等。
• 互换合同：
  • 定义：两个或多个当事人之间达成的，在未来一定时期内交换一系列现金流的协议。
  • 评估方法：互换合同的公允价值可看作是一系列债券（或远期合同）的组合，其价值等于这些组合中各项公允价值的差额。

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第四节 服务于企业合并对价分摊的资产评估

一、基本概念

• 企业合并：分为同一控制下和非同一控制下的企业合并。
• 合并对价分摊：特指在非同一控制下的企业合并中，购买方需将合并成本在所取得的被购买方各项可辨认资产、负-债及或有负债之间进行分配的过程。
• 商誉：合并成本 - 合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。

二、评估对象与方法

• 评估对象：被购买方的各项可辨认资产、负债及或有负债，核心在于识别并评估那些在被购买方账面上可能未记录或未以公允价值记录的资产，特别是无形资产。
• 可辨认无形资产的识别：主要判断该无形资产是否满足“源于合同性权利或其他法定权利”或“能够从企业中分离或划分出来”这两个可辨认性标准之一。常见的有商标权、专利权、客户关系、合同权益等。
• 评估方法：根据不同资产负-债的特性，分别采用适用的评估方法确定其公允价值。例如：
  • 存货：按售价减去销售费用和合理利润。
  • 固定资产：可采用市场法或重置成本法。
  • 无形资产：多采用收益法，如多期超额收益法（用于客户关系、商标权等）、许可费节省法（用于专利技术）等。

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第五节 服务于资产减值测试的资产评估

一、资产减值及其测试

• 资产减值：指资产的可收回金额低于其账面价值。
• 减值迹象：当出现资产市价大幅下跌、经营环境恶化、资产陈旧过时或闲置等迹象时，应进行减值测试。
• 强制测试：因企业合并形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都必须进行减值测试。

二、评估对象的确定

• 减值测试应首先以单项资产为基础进行。
• 如果难以对单项资产的可收回金额进行估计，则应以该资产所属的资产组为基础确定。资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应独立于其他资产或资产组。

三、评估方法及关键参数

• 可收回金额的确定：应取以下两者中的较高者：
  1. 资产的公允价值减去处置费用后的净额（FVLCS）：
     • 公允价值：优先依据销售协议价格；若无，则依据相同或类似资产的活跃市场价格；若仍无，则采用收益法等估值技术确定。
  2. 资产预计未来现金流量的现值（VIU）：
     • 基本思路：即资产的在用价值。通过预测资产在当前使用状态下，未来能够产生的现金流量并将其折现。
     • 关键点：预测现金流时，不应包括未来可能发生的、尚未做出承诺的重组或改良所带来的影响。

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