第十章 房产税法、契税法和土地增值税法
一、房产税法
1.1 纳税义务人
房产税由产权所有人缴纳。特殊情况如下：
| 情形 | 纳税义务人 |
|---|---|
| 产权属国家所有的 | 经营管理单位 |
| 产权出典的 | 承典人 |
| 产权所有人、承典人不在房屋所在地，或产权未确定、租典纠纷未解决的 | 房产代管人或使用人 |
| 无租使用其他单位房产的应税单位和个人 | 依照房产余值代缴纳房产税 |
1.2 征税对象和范围
城市、县城、建制镇和工矿区的房产（有屋面和围护结构），不包括农村的房产。
1.3 税率
| 情形 | 税率 |
|---|---|
| 自有房产用于生产经营 | 1.2%（年税率） |
| 出租非居住房产 | 12% |
| 个人出租住房（不区分出租后用途） | 4% |
| 企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房 | 4% |
提示
注意与增值税（5% 减按 1.5%）、个人所得税（按市场价格出租，减按 10%）相关规定对比记忆。
1.4 计税依据和应纳税额
（1）从价计征
应纳税额 ＝ 应税房产原值 ×（1 － 原值减除比例）× 1.2%（年税率）
- 地上建筑物：按房产原值一次减除 10%～30% 损耗后的余值（房产原值包含地价）
宗地容积率
宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。
- 与地上房屋相连的地下建筑物（将地上地下视为一个整体，按地上房屋建筑相关规定计税）：
| 用途 | 房产原值确定 |
|---|---|
| 工业用途 | 以房屋原价的 50%～60% 作为原值 |
| 商业及其他用途 | 以房屋原价的 70%～80% 作为原值 |
- 独立的地下建筑物按上述比例确定原值后计税
（2）从租计征
应纳税额 ＝ 租金收入（不含增值税）× 12%（或 4%）
- 租金收入包括实物收入和货币收入
- 以劳务或其他形式为报酬抵付房租的，按当地同类房产租金水平确定标准租金额
（3）特殊规定
| 情形 | 计税方式 |
|---|---|
| 投资联营——参与投资利润分红、共担风险的 | 从价计征（以被投资方为纳税人） |
| 投资联营——收取固定收入、不承担联营风险的 | 从租计征 |
| 融资租赁——有合同且约定开始日的 | 由承租人依照房产余值从价计征，自合同约定开始日的次月起缴税 |
| 融资租赁——有合同但未约定开始日的 | 由承租人依照房产余值从价计征，自合同签订的次月起缴税 |
| 房屋附属设备和配套设施 | 以房屋为载体、不可随意移动的：计入房产原值 |
| 附属设备和配套设施更换时 | 可扣减原来相应设备和设施的价值（易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值） |
| 免租期 | 产权所有人从价计征 |
| 无租使用 | 使用人从价计征（代缴纳） |
1.5 税收优惠
部分税收优惠（建议与城镇土地使用税对比记忆）
- 国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征
- 学校、医疗卫生单位等财政拨款的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产，免征
- 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征
- 个人所有非营业用房产，免征
- 非营利性医疗机构等卫生机构自用的房产，免征
- 按政府规定价格出租的公有住房、廉租住房，暂免
- 企业办的学校、医院等自用的房产，免征
- 毁损不堪居住的房屋和危房（经有关部门鉴定），停止使用后可免征
- 房屋大修导致连续停用半年以上的，大修期内免征
- 纳税单位和免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征免
- 房开企业建造的商品房，出售前不征收；出售前已使用、出租或出借的，征收
- 为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产，免征（2019.6.1～2025.12.31）
- ⭐ 饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产，免征（2019.1.1～2027.12.31）
- ⭐ 农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免（2019.1.1～2027.12.31）
- ⭐ 增值税小规模纳税人、小微企业和个体工商户，减半（2023.1.1～2027.12.31） :::
1.6 征收管理
（1）纳税义务发生时间
当月起征的情形：
- 将原有房产用于生产经营，生产经营之月起
- 因房产的实物或权利状态变化而终止纳税义务的，计算截止到发生变化当月末
次月起征的情形（建议与城镇土地使用税对比记忆）：
| 情形 | 纳税义务发生时间 |
|---|---|
| 自行新建房屋用于生产经营 | 建成次月 |
| 委托施工企业建设的房屋 | 办理验收手续次月 |
| 购置存量房 | 房地产权属登记机关签发房屋权属证书次月 |
| 出租、出借房产 | 交付次月 |
| 房开企业自用、出租、出借建造的商品房 | 使用或交付次月 |
| 购置新建商品房 | 交付使用次月 |
（2）纳税期限
按年计算，分期缴纳。
（3）纳税地点
房产所在地。
二、契税法
2.1 纳税义务人
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
2.2 征税对象
在中华人民共和国境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。
2.3 税率
3%～5% 幅度税率。
2.4 计税依据和应纳税额
应纳税额 ＝ 计税依据（不含增值税）× 税率
| 情形 | 纳税义务人 | 计税依据（不含增值税） |
|---|---|---|
| 土地使用权出让、出售，房屋买卖 | 受让方 | 权属转移合同确定的成交价格 |
| 没有价格的转移土地、房屋权属行为（如赠与行为） | 受赠方、承受方 | 税务机关参照市场价格核定的价格 |
| 土地使用权互换、房屋互换（互换价格不相等的） | 支付差额的一方 | 差额 |
| 土地使用权互换、房屋互换（互换价格相等的） | — | 互换双方计税依据为零 |
| 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式重新取得的 | 土地使用权人 | 补缴的土地出让价款 |
| 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，土地性质改为出让的 | 承受方 | 补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格 |
| 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，土地性质不改变的 | 承受方 | 房地产权属转移合同确定的成交价格 |
2.5 税收优惠
（1）免征
- 国家机关、事业单位、社会团体承受土地、房屋用于办公、教学、医疗等的，非营利性的学校、医疗机构等承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗等的
- 承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产
- 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属
- 夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更
- 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属
- 城镇职工按规定第一次购买公有住房
- ⭐ 保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源
- ⭐ 饮水工程运营管理单位为建设饮水工程（为农村居民提供生活用水）而承受土地使用权（2021.1.1～2027.12.31）
（2）个人购买住房减征
| 情形 | 面积 | 税率 |
|---|---|---|
| 个人购买家庭唯一住房 | ≤90 平方米 | 减按 1% |
| 个人购买家庭唯一住房 | ＞90 平方米 | 减按 1.5% |
| 个人购买家庭第二套改善性住房 | ≤90 平方米 | 减按 1% |
| 个人购买家庭第二套改善性住房 | ＞90 平方米 | 减按 2% |
注意
北京、上海、广州、深圳不适用家庭第二套改善性住房的减征规定。
（3）支持企业、事业单位改制重组（⭐ 2024.1.1～2027.12.31）
| 情形 | 规定 |
|---|---|
| 企业改制 | 原企业投资主体存续并在改制后的公司中所持股权比例 ＞75%，且改制后公司承继原企业权利、义务的，免税 |
| 事业单位改制 | 原投资主体存续并在改制后企业中出资比例 ＞50%，改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属的，免税 |
| 公司合并 | 原投资主体存续，合并后公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免税 |
| 公司分立 | 分立后的公司与原公司投资主体相同承受原公司土地、房屋权属，免税 |
| 企业破产——债权人 | 承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免税 |
| 企业破产——非债权人与原企业全部职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同 | 承受所购企业土地、房屋权属，免税 |
| 企业破产——非债权人与原企业超过 30% 的职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同 | 承受所购企业土地、房屋权属，减半征税 |
| 划拨用地出让或作价出资 | 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地，承受方缴纳契税 |
| 公司股权（股份）转让 | 单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征税 |
（4）其他优惠
- 因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属——省、自治区、直辖市可以决定免征或减征
- 因不可抗力灭失住房、重新承受住房权属——省、自治区、直辖市可以决定免征或减征
- ⭐ 个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税
- ⭐ 个人购买保障性住房，减按 1% 的税率计征契税
- 个人首次购买 90 平方米以下改造安置住房，按 1% 的税率计征契税；购买超过 90 平方米但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税
提示
个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
2.6 征收管理
| 项目 | 规定 |
|---|---|
| 纳税义务发生时间 | 纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天 |
| 纳税期限 | 应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳；不再需要办理登记的，应自纳税义务发生之日起 90 日内申报缴纳 |
| 纳税地点 | 土地、房屋所在地 |
三、土地增值税法
3.1 纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
3.2 征税范围
建议与增值税、契税对比记忆
| 类别 | 具体规定 |
|---|---|
| 征收 | ①转让国有土地使用权 |
| ②地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 | |
| ③存量房地产的买卖 | |
| ④赠与（除直系亲属、承担直接赡养义务人和满足条件的公益性之外） | |
| ⑤抵押期满以房抵债 | |
| ⑥单位间互换房地产 | |
| ⑦合作建房后转让的 | |
| 不征 | ①继承（无收入） |
| ②赠与（直系亲属、承担直接赡养义务人和满足条件的公益性） | |
| ③出租（权属未转移） | |
| ④代建房行为（权属未转移） | |
| ⑤房地产评估增值（权属未改变） | |
| 免征 | ①个人之间互换自有居住用房（须经当地税务机关核实） |
| ②合作建房后按比例分房自用（暂免） | |
| ③因国家建设需要依法征用、收回的房地产 | |
| ④建造普通标准住宅出售，增值额 ≤ 扣除项目金额的 20% | |
| ⑤ ⭐ 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房、公租房或保障性住房房源，增值额 ≤ 扣除项目金额的 20% | |
| ⑥个人销售住房（暂免） |
3.3 税率
四级超率累进税率：
| 级数 | 增值额与扣除项目金额的比率 | 税率 | 速算扣除系数 |
|---|---|---|---|
| 1 | 不超过 50% 的部分 | 30% | 0 |
| 2 | 超过 50%～100% 的部分 | 40% | 5% |
| 3 | 超过 100%～200% 的部分 | 50% | 15% |
| 4 | 超过 200% 的部分 | 60% | 35% |
3.4 应税收入
应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益（包括货币收入、实物收入和其他收入）。
3.5 扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额
地价款及有关费用（含契税）。
（2）房地产开发成本
包括土地征用费、耕地占用税、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（管理、销售、财务费用）
| 情形 | 扣除方式 |
|---|---|
| 能分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的 | 利息 +（地价款及有关费用 + 开发成本）× 5% 以内（超息、罚息不得扣） |
| 不能分摊利息支出、不能提供金融机构贷款证明或全部使用自有资金而没有利息支出的 | （地价款及有关费用 + 开发成本）× 10% 以内 |
（4）与转让房地产有关的税金
城建税、教育费附加、印花税（非房企）。
提示
- 因转让房地产缴纳的教育费附加，可视同税金扣除。
- 关于地方教育附加是否计入"与转让房地产有关的税金"项目，需注意题干提示和要求。
（5）房开企业加计扣除（转让新建房）
（地价款及有关费用 + 开发成本）× 20%
（6）旧房及建筑物评估价格（转让存量房）
| 情形 | 扣除方式 |
|---|---|
| 能取得评估价格 | 评估价格 ＝ 重置成本价 × 成新度折扣率 |
| 不能取得评估价格，但能提供购房发票的 | 按发票所载金额并从购买年度起到转让年度止每年加计 5% 计算扣除（每满 12 个月计 1 年；超过 1 年，未满 12 个月但超过 6 个月的可视同 1 年） |
| 既不能取得评估价格，又不能提供购房发票的 | 核定征收 |
3.6 不同企业类型的可扣除项目汇总
| 企业类型 | 转让房地产类型 | 可扣除项目 |
|---|---|---|
| 非房开企业 | 转让新建房 | ①地价款及有关费用（含契税）②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金（包括印花税） |
| 房开企业 | 转让新建房 | ①地价款及有关费用（含契税）②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金（房开企业转让时的印花税已计入管理费用，不能重复扣）⑤加计扣除 |
| 各类企业 | 转让存量房（有评估价格） | ①地价款及有关费用（不含契税，若取得土地时未支付价款或不能提供支付凭据，此项不得扣除）②评估价格（含契税）③转让环节缴纳的税金（包括印花税） |
| 各类企业 | 转让存量房（无评估价格） | ①发票所载金额（不含契税）×（1 + 购买至转让年限 × 5%）②转让环节缴纳的税金（包括印花税，有契税完税证明的直接在本处扣） |
| 各类企业 | 转让未经开发的土地 | ①地价款及有关费用（含契税）②转让环节缴纳的税金（包括印花税） |
3.7 应纳税额的计算步骤
计算步骤
- 计算收入总额（不含增值税）
- 计算扣除项目合计数
- 计算增值额 ＝ 不含税收入 － 扣除项目
- 计算增值率 ＝ 增值额 ÷ 扣除项目 × 100%
- 计算应纳税额 ＝ 增值额 × 税率 － 扣除项目金额 × 速算扣除数
3.8 土地增值税的清算
（1）清算条件
| 类别 | 情形 |
|---|---|
| 应当清算 | 全部竣工、完成销售的 |
| 应当清算 | 整体转让未竣工决算项目的 |
| 应当清算 | 直接转让土地使用权的 |
| 主管税务机关可要求清算 | 已竣工验收，已转让的建筑面积占整个可售建筑面积 ≥85%，或未超过 85% 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 |
| 主管税务机关可要求清算 | 取得销售（预售）许可证满 3 年未销售完毕 |
| 主管税务机关可要求清算 | 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 |
（2）清算时扣除项目的认定
| 类别 | 规定 |
|---|---|
| 据实扣除 | 与清算项目配套的公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，可扣 ②建成后无偿移交政府的，可扣 ③建成后有偿转让的，可扣并计算收入 |
| 据实扣除 | 销售已装修的房屋，装修费用可计入开发成本 |
| 据实扣除 | 质量保证金：开具发票的 |
| 据实扣除 | 符合规定的拆迁补偿费 |
| 核定扣除 | 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证，不符合清算要求或不实的 |
| 不可扣 | 预提费用（除另有规定外） |
| 不可扣 | 逾期开发缴纳的土地闲置费 |
| 不可扣 | 不能提供合法有效凭证的地价款、开发成本、费用和有关税金 |
| 不可扣 | 质量保证金：未开具发票的 |
（3）清算时间
满足条件或接到清算通知之日起 90 日内。
3.9 征收管理
| 项目 | 规定 |
|---|---|
| 纳税地点 | 房地产所在地 |
| 纳税申报 | 转让房地产合同签订后的 7 日内 |