第九章 城镇土地使用税法和耕地占用税法
第一部分 城镇土地使用税法
一、纳税义务人与征税范围
1.1 纳税义务人
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
具体确定规则：
| 情形 | 纳税人 |
|---|---|
| 一般情形 | 拥有土地使用权的单位和个人 |
| 使用权人不在土地所在地 | 土地的实际使用人和代管人为纳税人 |
| 土地使用权未确定或权属纠纷未解决 | 实际使用人为纳税人 |
| 土地使用权共有 | 由共有各方分别纳税 |
| 承租集体所有建设用地 | 直接从集体经济组织承租土地的承租人为纳税人 |
1.2 征税范围
包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。
注意
建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的企业，不需要缴纳城镇土地使用税。
二、税率与应纳税额计算
2.1 税率
城镇土地使用税采用有幅度的差别定额税率。
| 地区 | 税额（元/平方米·年） |
|---|---|
| 大城市 | 1.5～30 |
| 中等城市 | 1.2～24 |
| 小城市 | 0.9～18 |
| 县城、建制镇、工矿区 | 0.6～12 |
要点
- 每个幅度税额的差距为 20 倍
- 经济落后地区适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的 30%
- 经济发达地区适用税额标准可适当提高，但须报财政部批准
2.2 应纳税额计算
提示
城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。
三、税收优惠
3.1 法定免税
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地
提示
注意**"自用"**性质，如国家机关、人民团体的办公楼用地，军队的训练场用地等。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
提示
注意**"自用"**性质，如学校的教学楼、操场、食堂等占用的土地。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
注意
以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围。
（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
提示
不包括农副产品加工场地和生活办公用地。
（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地
从使用的月份起免缴城镇土地使用税 5～10 年。
（7）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构和非营利性科研机构自用的土地
（8）国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的土地
（9）农产品批发市场、农贸市场专用于经营农产品的房产、土地 🆕
包括自有和承租的。
注意
不包括非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，如行政办公区、餐饮娱乐区。
（10）城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地 🆕
3.2 减半征收 🆕
对物流企业自有的（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的 50% 计征（2023 年 1 月 1 日～2027 年 12 月 31 日）。
注意
物流企业的办公、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储的用地，不属于优惠范围。
3.3 省级确定的减免优惠
| 序号 | 项目 |
|---|---|
| ① | 个人所有的居住房屋及院落用地 |
| ② | 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 |
| ③ | 免税单位职工家属的宿舍用地 |
| ④ | 集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地 |
说明
以上项目由省、自治区、直辖市税务局确定是否减免。
3.4 无偿与有偿使用的税收处理
| 使用方式 | 税收处理 |
|---|---|
| 免税单位无偿使用纳税单位的土地 | 免税 |
| 纳税单位无偿使用免税单位的土地 | 纳税 |
| 纳税单位与免税单位有偿互用 | 均应纳税 |
易错点
无偿使用看使用方的性质；有偿使用（租赁等）双方均需纳税。
四、征收管理
4.1 纳税义务发生时间
| 关键词 | 具体情况 | 纳税节点 |
|---|---|---|
| 次月 | 购置新建商品房 | 房屋交付使用的次月起 |
| 次月 | 购置存量房 | 办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书的次月起 |
| 次月 | 出租、出借房产 | 交付出租、出借房产的次月起 |
| 次月 | 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的 | 受让方从合同约定交付土地时间的次月起；合同未约定的，从合同签订的次月起 |
| 次月 | 新征用的非耕地 | 批准征用的次月起 |
| 满一年 | 新征用的耕地 | 批准征用之日起满一年时 |
| 当月末 | 纳税人因土地权利状态发生变化而依法终止纳税义务的 | 截止到土地权利状态发生变化的当月末 |
4.2 纳税期限
按年计算、分期缴纳。
4.3 纳税地点
土地所在地。
第二部分 耕地占用税法
五、纳税义务人与征税范围
5.1 纳税义务人
在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人。
| 情形 | 纳税人 |
|---|---|
| 经批准占用耕地 | 农用地转用审批文件中标明的建设用地人 |
| 审批文件中未标明建设用地人 | 用地申请人 |
| 未经批准占用耕地 | 实际用地人 |
5.2 征税范围
纳税人占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的国家所有和集体所有的耕地。
"耕地"的含义
耕地是指用于种植农作物的土地，包括菜地、园地（如花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地）。
特殊规定
- 占用耕地从事农业建设的，不缴纳耕地占用税（如占用耕地建设农田水利设施）
- 因挖损、采矿塌陷、压占、污染等损毁耕地，属于非农业建设，应纳税
- 占用鱼塘及其他农用土地建房或从事非农业建设，视同占用耕地
- 占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，由省、自治区、直辖市结合具体情况确定是否征收
六、税率与应纳税额计算
6.1 税率
地区差别幅度定额税率。
税率调整规定
- 在人均耕地低于 0.5 亩的地区，可适当提高适用税额，但提高的部分最多不得超过当地规定税额标准的 50%
- 占用基本农田的，应当按照适用税额加按 150% 征收
6.2 应纳税额计算
注意
实际占用的应税土地面积，包括经批准占用的和未经批准占用的耕地面积。
七、税收优惠
7.1 免征
| 序号 | 免征项目 |
|---|---|
| ① | 军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构和医疗机构占用耕地 |
| ② | 农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅 |
注意
学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。
7.2 减征
| 序号 | 减征项目 | 减征标准 |
|---|---|---|
| ① | 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地 | 减按每平方米 2 元的税额征税 |
| ② | 农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅 | 减半征税 |
补充
- 占用耕地建设农田水利设施的，不缴税
- 农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免税
八、征收管理
8.1 纳税义务发生时间
| 情形 | 纳税义务发生时间 |
|---|---|
| 经批准占用耕地 | 收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日 |
| 未经批准占用耕地 | 自然资源主管部门认定的纳税人实际占用耕地的当日 |
| 因挖损、采矿塌陷、压占、污染等损毁耕地 | 自然资源、农业农村等相关部门认定损毁耕地的当日 |
| 改变原占地用途需补缴 | 改变用途当日 |
改变用途的补充说明
- 经批准改变用途的：纳税人收到批准文件的当日
- 未经批准改变用途的：自然资源主管部门认定纳税人改变原占地用途的当日
8.2 纳税期限
自纳税义务发生之日起 30 日内。
8.3 纳税地点
耕地所在地。