第九章 国际和国外评估准则
本章旨在介绍资产评估领域的国际通行惯例与主要发达国家的准则体系，为评估师提供更广阔的专业视野。第一节系统梳理了国际评估准则（IVS）的产生背景、发展历程及其由框架、基本准则和资产准则构成的完整体系，并详细解读了其核心内容，如工作范围、价值类型、三大评估途径等。第二节则聚焦于国外评估准则，重点介绍了全球评估行业最具影响力的两大准则体系：美国的**《专业评估执业统一准则》（USPAP）和英国的《皇家特许测量师学会（RICS）评估准则》（红皮书）**，分别阐述了它们的产生发展、结构体系及对评估报告的核心内容要求。通过学习本章，有助于理解我国评估准则与国际惯例的联系与差异，提升跨国界评估业务的理论基础和实务能力。
第一节 国际评估准则（IVS）
一、产生与发展
- 产生背景：为适应全球经济一体化对评估行业的需求，协调各国评估准则，国际资产评估准则委员会（IAVSC）于1981年成立，并于1985年制定了第一部《国际评估准则》（IVS）。
- 发展历程：IVS经历了多次修订，从早期版本逐步发展，不断与国际会计准则等协调，内容上更加突出原则性。最新的版本为《国际评估准则2022》，于2022年1月31日开始实施。
二、国际评估准则体系
国际评估准则（IVS）主要由三部分构成：
- 国际评估准则框架：作为准则的导言，明确了遵循准则、评估师、客观性、专业胜任能力、偏离等基本原则和要求。
- 国际评估准则基本准则：阐明了执行所有评估业务的通用要求，适用于所有资产类型和评估目的。共包括五个准则：
- IVS 101 — 工作范围
- IVS 102 — 调查和遵循
- IVS 103 — 报告
- IVS 104 — 价值类型
- IVS 105 — 评估基本途径和方法
- 国际评估准则资产准则：针对特定类型资产（如企业、无形资产、不动产、金融工具等）的评估提出附加要求。评估师在评估特定资产时，必须同时遵循基本准则和相应的资产准则。
三、基本准则核心内容
- IVS 101 — 工作范围
- 评估师必须在开始工作前，就评估业务的基本条款（如评估对象、目的、各方责任等）与客户进行沟通并达成一致，最好形成书面文件。
- IVS 102 — 调查和遵循
- 评估师必须收集充分的评估依据，以支撑评估结论。若调查受到限制且严重影响结论可信性，则该业务不能声明遵循了IVS。
- 评估过程中形成的工作记录和结论依据必须在业务完成后进行合理期限的保存。
- IVS 103 — 报告
- 评估报告必须清晰、准确，使预期使用者能够正确理解评估结论。报告应至少传递工作范围、评估目的、采用的途径与方法、关键输入、假设、价值结论及报告日期等核心信息。
- IVS 104 — 价值类型
- 评估师必须根据评估目的选择恰当的价值类型。IVS定义的价值类型主要包括：市场价值、市场租金、公平价值、投资价值、协同价值、清算价值。
- 最高最佳使用是评估非金融资产时常用的价值前提，指在法律允许、技术可能、财务可行的前提下，能使资产产生最高价值的用途。
- IVS 105 — 评估基本途径和方法
- 明确了市场途径、收益途径、成本途径为评估的三大基本途径。
- 市场途径：通过将标的资产与相同或可比的资产进行比较得出价值。具体方法包括交易案例比较法和公开交易比较法。
- 收益途径：通过将未来现金流转换为一个现值来提供指示性价值。核心方法是现金流量折现（DCF）法，关键在于对现金流、预测期、终值和折现率的合理确定。
- 成本途径：基于“购买者不会支付比重置一个等效资产更高的价格”这一经济学原理。具体方法包括更新重置成本法和复原重置成本法。
四、资产准则核心内容
- 企业和企业权益（IVS 200）：需明确评估的是实体整体、股份，还是特定业务活动。
- 无形资产（IVS 210）：收益途径是最常用的评估方法，如超额收益法、许可费节省法等。成本途径常用于内部开发的软件、组合劳动力等。
- 厂房和设备（IVS 300）：成本途径是常用方法，特别是对于专用设备。市场途径适用于汽车等有活跃二手市场的资产。收益途径仅在能识别特定现金流时适用。
- 不动产权益（IVS 400）：市场途径被普遍采用。收益途径（如利润法、现金流折现法）也很重要。成本途径通常只在市场和收益途径均不适用时作为主要方法。
- 开发性不动产（IVS 410）：评估方法主要是市场途径和剩余法（总开发价值减去开发成本和利润）。
- 金融工具（IVS 500）：明确信用风险是评估的一个重要方面。市场途径和收益途径（现金流折现法）是主要评估方法。
第二节 国外评估准则
一、美国评估准则 —《专业评估执业统一准则》（USPAP）
- 简介：由美国评估促进会（AF）下属的评估准则委员会（ASB）制定，是美国最具权威性的评估执业标准。
- 结构体系：主要包括定义、引言、职业规则、准则、评估准则说明五个部分。
- 职业规则：涵盖职业道德、专业胜任能力、工作范围、档案保管等核心要求。
- 准则：共10个准则，分别针对不动产、动产、企业价值的评估与评估复核及其报告提出了具体要求。
- 报告内容要求：
- 报告必须清晰、准确，包含足够信息，并明确披露所有假设和限定条件。
- 书面报告分为开放型评估报告和限制型评估报告两种类型。
- 每份书面报告都必须包含一份经评估师签署的誓言，声明其分析和结论是公正无偏见的，与被评估财产及相关方无利益关系，且报酬与评估结果无关。
二、英国评估准-则 —《RICS评估准则》（红皮书）
- 简介：由英国皇家特许测量师学会（RICS）发布，是世界范围内最早的评估准则之一，在全球不动产及相关领域具有广泛影响力。
- 结构体系：主要包括简介、术语表、职业规范、评估技术和操作准则、评估应用指南、国际评估准-则六个部分。
- 职业规范：对评估师的职业道德、胜任能力、客观性等提出要求。
- 评估技术和操作准则：对评估业务的基本程序作出规定，如业务约定、调查记录、报告内容、价值类型、评估方法等。
- 评估应用指南：根据不同资产类型和评估目的提供具体指导。
- 报告内容要求：
- RICS评估准则遵守IVS 103报告的规定，要求报告明确、准确，不得误导。
- 评估师身份：强调评估是评估师个人的责任，RICS不允许以“评估机构”名义发表意见。评估师需声明自己是内部还是外部评估师，并具备胜任能力。
- 评估目的：必须清楚无歧义。
- 评估对象：需明确其法定权益，若涉及多国资产，应分国家列示并以当地货币评估。
- 价值类型：必须说明价值类型并提供完整定义。
- 其他内容如评估基准日、调查范围、信息来源、假设、使用限制等也需详细披露。