第五章 资产评估程序
本章系统性地阐述了资产评估专业人员执行业务所必须遵循的完整工作流程。资产评估程序是确保评估工作合法合规、质量可靠、风险可控的系统性工作步骤。它从业务承接前的准备工作开始，涵盖了从明确业务基本事项、订立委托合同、编制评估计划的组织阶段，到现场调查、收集资料、评定估算、出具报告的实施阶段，再到最后的整理归档阶段。掌握并严格遵守这套程序，是每一位评估专业人员执业的基本要求，也是保障评估结论合理性的核心过程。
第一节 资产评估程序概述
一、概念和内容
- 概念：资产评估程序是指评估机构及其专业人员为执行一项资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
- 基本内容（八大程序）：
- 明确业务基本事项
- 订立业务委托合同
- 编制资产评估计划
- 实施现场调查
- 收集整理评估资料
- 评定估算形成结论
- 编制出具评估报告
- 整理归集评估档案
- 执行要求：评估机构可以根据业务的具体情况和重要性原则确定履行程序的繁简程度，但不得随意减少基本程序。
二、作用
- 保证行为合法性：确保评估业务的委托、执行和报告出具等环节均符合《资产评估法》等法律法规的要求。
- 保障业务质量：履行必要的程序是保障评估结论合理性的必然要求，是评估质量的生命线。
- 防范执业风险：是否恰当履行了必要的评估程序，是监管部门和司法机关在认定评估机构及人员责任时的重点关注内容。
第二节 明确业务基本事项
这是承接业务的第一步，旨在全面了解业务情况，为后续工作奠定基础。
一、需要明确的基本事项
评估机构在与委托人初步接洽时，需要清晰界定以下十个核心事项：
- 委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人。
- 评估目的。
- 评估对象和评估范围。
- 价值类型。
- 评估基准日。
- 经济行为的审批情况（如需）。
- 评估报告使用范围。
- 评估报告提交期限和方式。
- 评估服务费及支付方式。
- 各方工作配合与协助等其他事项。
二、业务受理分析
在明确基本事项后，评估机构必须进行审慎的内部评估，以决定是否承接该业务。分析主要包括三个方面：
- 专业能力分析：评估机构和拟派人员是否具备承办该业务所需的专业知识、技能和相关经验。若能力不足，是否有可行的弥补措施（如聘请外部专家）。
- 独立性分析：通过关联关系筛查、人员申报等方式，判断评估机构及人员与委托人、产权持有人等相关方是否存在影响独立、客观、公正执业的利害关系。
- 业务风险分析：识别和评估潜在的执业风险，包括来自委托人（如不配合、提供虚假资料）、评估目的（如不明确）、评估对象（如产权纠纷）和报告使用（如误用）等方面的风险。
只有在专业能力胜任、独立性不受损害且业务风险可控的情况下，评估机构方可受理该项业务。
第三节 订立业务委托合同
一、形式与主要内容
- 形式：资产评估委托合同应当采用书面形式。
- 主要内容：
- 委托人与评估机构的名称、住所等基本信息。
- 明确的评估目的。
- 清晰界定的评估对象和评估范围。
- 明确到年月日的评估基准日。
- 评估报告使用范围。
- 评估报告的提交期限和方式。
- 评估服务费总额、支付标准及方式。
- 双方的其他权利和义务。
- 违约责任和争议解决方法（协商、调解、仲裁、诉讼）。
- 合同签署的时间和地点。
二、合同的订立、变更与解除
- 订立：由委托人与评估机构法定代表人（或授权代表）签字，并加盖评估机构印章。
- 补充或变更：若合同履行中评估目的、对象、基准日等事项发生变化，双方应通过订立补充合同或重新订立合同等方式进行变更。
- 提前终止及解除：
- 若委托人不如实提供资料，评估机构有权拒绝履行合同。
- 若委托人要求出具虚假报告或非法干预，评估机构有权单方解除合同。
- 若因委托人或其他相关方原因导致评估程序受限且无法排除，评估机构也可单方解除合同。
第四节 编制资产评估计划
一、概念与要求
- 概念：是评估机构为执行业务而拟定的工作思路和实施方案。
- 要求：在受理业务后即可编制，其繁简程度根据项目具体情况确定。
二、主要内容
- 业务实施的主要过程：涵盖现场调查、资料收集、评定估算、报告编制等各环节的具体步骤和工作重点。
- 时间进度安排：制定详细的工作时间表，确保在约定期限内提交报告。
- 人员安排：根据项目规模、复杂度和专业要求，合理配备项目负责人和团队成员，明确分工。
三、计划的调整
- 当出现未预料到的情况时（如资料不全、现场受限、评估范围变更等），评估机构应当与委托人沟通，并对评估计划进行必要的调整。
第五节 实施现场调查
一、目的与内容
- 目的：了解和掌握评估对象的真实状况，包括其存在性、现实状态和法律权属，为价值估算提供可靠依据。
- 内容：
- 了解现状：核实评估对象的真实存在性和完整性；了解其物理、技术、经济等现实状况。
- 关注法律权属：获取并核查评估对象的权属证明文件（如不动产权证、专利证书、购置合同发票等），明确其产权状态。
二、手段与方式
- 调查手段：包括询问（最常用）、访谈、核对（账实、账表）、监盘（监督盘点存货、现金等）、勘查（实地查看）。
- 调查方式：
- 逐项调查：对评估范围内所有资产进行逐一核实，适用于资产数量少、价值大的情况。
- 抽样调查：当资产数量庞大、价值较小且同质性强时，可采用抽样方式进行调查。
三、受限及处理
- 受限情形：可能因法律法规、资产特性（如地下管线）、技术手段或相关当事人不配合等原因导致现场调查受限。
- 处理方式：
- 首先应考虑采取必要的替代程序。
- 若替代程序能够消除重大影响，则可在报告中披露受限情况后继续执行。
- 若无法采取替代程序，或替代程序仍无法消除重大影响，评估机构不得出具评估报告，应终止业务。
第六节 收集整理评估资料
一、评估资料的分类
- 按内容分：权属证明资料、财务会计信息、其他评估资料（如询价资料、交易案例、行业资讯等）。
- 按来源分：从市场等渠道独立获取的资料、从委托人等相关当事人处获取的资料、从政府部门等外部机构获取的资料。
二、核查验证
- 概念：指对评估中所使用资料的真实性、准确性和完整性进行必要的、审慎的核查验证。
- 常用方式：包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。
三、资料的分析、归纳、整理
- 评估专业人员需对核查验证后的资料进行分析、筛选和加工，剔除不可用信息，将可靠资料按照一定逻辑进行归纳整理，形成支持后续评定估算的依据。
第七节 评定估算形成结论
一、评估方法的选择
- 评估师应根据评估目的、价值类型、评估对象、数据可得性等因素，从收益法、市场法、成本法三种基本方法及其衍生方法中，恰当选择一种或多种评估方法。
二、评定估算过程
- 应用所选评估方法，合理选取技术参数（如折现率、可比案例、重置成本等），进行测算，形成各种方法的初步评估结论。
- 对每种方法的初步结论进行合理性分析。
- 若采用多种方法，需对不同方法的初步结论进行比较分析，探究差异原因。
- 综合考虑各种因素，对不同方法的结论进行分析、判断和取舍，最终形成一个合理的评估结论。
第八节 编制出具评估报告
一、内部审核
- 评估报告在出具前，必须经过评估机构严格的内部审核。
- 审核通常包括项目团队内部审核和质量控制部门等独立于项目团队的审核两个或以上层级。
- 审核内容：评估程序的履行情况、评估资料的完整性、评估方法的合理性、计算的准确性、结论与各要素的逻辑一致性、报告的合规性等。
二、与委托人沟通
- 在不影响独立判断的前提下，评估机构可与委托人就报告有关内容进行沟通，以帮助其理解结论，并核实事实性信息。
- 沟通后的任何修改，都必须有充分理由并履行必要的内部审核程序。
三、提交评估报告
- 经过内部审核和必要沟通后，形成最终的正式评估报告，并按照合同约定的时间和方式提交给委托人。
第九节 整理归集评估档案
一、范围与要求
- 范围：评估档案应全面反映评估项目的全过程，包括从业务承接到档案归集的所有工作底稿、评估报告及相关资料。
- 要求：
- 建立健全档案管理制度，由机构集中统一管理。
- 实行档案整理归集责任制，项目负责人负总责。
- 评估委托合同和评估报告等重要文件需保存纸质档案。
二、归档时间
- 一般项目：应在资产评估报告日后90日内完成归档。
- 重大或特殊项目：归档时限为评估结论使用有效期届满后30日内。