第六章 资产评估方法
本章是资产评估专业知识的核心与灵魂，系统阐述了评估实践中用以确定资产价值的三大基本技术路径：市场法、收益法和成本法。市场法立足于公开市场的交易数据，通过比较分析揭示价值；收益法着眼于资产未来的获利能力，通过资本化或折现来量化价值；成本法则从再取得成本的角度出发，扣除各项贬值后确定价值。本章不仅详细讲解了每种方法的理论基础、应用前提、基本步骤和具体技术模型，还深入分析了各自的适用范围与局限性。最后，对如何根据评估目的、对象等因素综合选择评估方法进行了归纳总结，为评估师在复杂多变的实务中做出专业判断提供了根本遵循。
第一节 市场法
一、概念与理论基础
- 概念：市场法，也称比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础，经过调整来确定评估对象价值的评估方法的总称。
- 理论基础：经济学中的替代原则，即一个理性的投资者不会支付比市场上具有相同效用的可替代资产更高的价格。
二、应用前提
- 需要有一个公开、活跃的交易市场。
- 市场上存在与评估对象相同或相似的可比参照物，并且其交易信息（如价格、交易条件、资产状况等）是真实、可靠且可以合法获取的。
三、基本步骤
- 选择参照物：在市场上寻找与评估对象在功能、市场条件、成交时间等方面具有可比性的交易案例，并尽可能选择多个参照物。
- 选择比较因素：根据资产类型，确定影响其价值的关键因素作为比较指标，如资产的功能、实体特征、市场条件、交易条件等。
- 指标对比和量化差异：对评估对象与参照物之间的各项比较因素进行逐一分析，将差异进行量化处理。
- 调整差异：以参照物的成交价格为基础，根据量化后的差异对价格进行调整，得到评估对象的初步评估结果。
- 综合分析确定评估结果：若选择了多个参照物，会对得出的多个初步结果进行分析，通过算术平均或加权平均等方式，得出最终的评估结论。
四、具体评估方法
- 现行市价法：当评估对象或与其完全相同的参照物存在评估基准日的现行市场价格时，直接采用该市价作为评估值。
- 市价折扣法：以参照物成交价为基础，考虑评估对象在交易条件上的差异（如强制变现），设定一个价格折扣率来估算其价值。
- 功能价值类比法：以参照物成交价为基础，根据评估对象与参照物之间的功能差异（如生产能力）进行调整。
- 生产能力比例法：适用于资产价值与功能呈线性关系。
- 规模经济效益指数法：适用于资产价值与功能呈指数关系。
- 价格指数法：利用价格变动指数，将参照物的历史成交价格或评估对象的历史成本调整至评估基准日的价值水平。
- 成新率价格调整法：以参照物成交价为基础，根据评估对象与参照物的新旧程度（成新率）差异进行调整。
- 价值比率法：利用参照企业的市场交易价格与某一财务或运营指标的比率（如市盈率P/E、市净率P/B、市销率P/S），乘以评估对象相应的指标，来估算其价值。
- 上市公司比较法：参照物为公开交易的上市公司。
- 交易案例比较法：参照物为近期发生并购交易的企业。
五、适用范围与局限
- 适用范围：最适用于存在活跃公开市场且有可比交易案例的资产，如房地产、上市公司股权、部分机器设备等。
- 优点：评估结果直接来源于市场，相对客观，易于被各方理解和接受。
- 局限：
- 寻找完全可比的参照物非常困难。
- 需要高质量、可获取的市场数据。
- 市场的非理性因素可能会影响参照物价格的公允性。
- 对于独特或缺乏市场的资产不适用。
第二节 收益法
一、概念与货币时间价值
- 概念：收益法是指通过将评估对象的未来预期收益进行资本化或折现，来确定其价值的评估方法的总称。
- 货币时间价值：收益法的基础，指一定量货币资本在不同时点上的价值量差额。核心计算包括：
- 复利：本金和前期利息一并计息。
- 现值（P）：未来某一时点的资金折算到现在的价值。
- 终值（F）：现在某一时点的资金折算到未来的本利和。
- 年金：一定时期内一系列等额、定期的收付款项，包括普通年金、预付年金、递延年金和永续年金。
二、应用前提
- 资产的未来收益可以被合理预测并用货币计量。
- 获取未来收益所伴随的风险能够被合理量化。
- 资产的收益期限能够被合理确定或预测。
三、基本步骤
- 搜集与评估对象未来收益相关的资料。
- 分析测算评估对象的未来预期收益额。
- 分析测算收益期限（有限期或永续）。
- 分析测算与预期收益及风险相匹配的折现率或资本化率。
- 将预期收益进行折现或资本化，计算出评估对象的价值。
- 分析确定最终评估结果。
四、主要参数
- 收益额：指资产在正常情况下归属于其产权主体的未来预期所得额。可以是净利润、净现金流量、股利等多种口径，但必须与折现率的口径保持一致。
- 折现率：是将未来预期收益折算为现值的比率，本质上是投资者要求的投资回报率。它通常由无风险报酬率和风险报酬率两部分构成。常用确定方法有资本资产定价模型（CAPM）、加权平均资本成本（WACC）等。
- 收益期限：指资产能够持续产生净收益的时间。可以是法律或合同规定的有限期，也可以是在无特殊限制下假定的永续期。
五、适用范围与局限
- 适用范围：特别适用于能够独立产生收益且未来收益可预测的资产，如企业价值、无形资产（专利、商标）、有稳定租金收入的房地产等。尤其对于轻资产类型的企业价值评估至关重要。
- 优点：能够直接反映资产的未来盈利能力，评估结果与投资决策直接相关，逻辑性强。
- 局限：
- 未来收益和风险的预测带有较强的主观性，对评估师的专业判断能力要求高。
- 对于没有收益、收益不稳定或难以预测的资产（如公益性资产、待开发土地）不适用。
- 折现率的确定较为复杂，且对评估结果影响巨大。
第三节 成本法
一、概念与理论基础
- 概念：成本法，也称资产基础法，是指首先估算评估对象的重置成本，然后估算其已存在的各种贬值，并从重置成本中予以扣除，以确定评估对象价值的评估方法的总称。
- 基本公式：
评估价值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值
二、应用前提
- 评估对象处于或假定处于持续使用状态。
- 评估对象可以通过购买或自建等途径进行重置。
- 评估对象的重置成本和各项贬值能够被合理估算。
三、基本步骤
- 确定评估对象，并估算其全新状态下的重置成本。
- 确定评估对象的已使用年限和尚可使用年限（或总使用年限）。
- 分别测算评估对象的各项贬值额。
- 从重置成本中扣除各项贬值，计算得出评估对象的价值。
四、主要参数
- 重置成本：指在评估基准日，重新购建一个全新状态的评估对象所需的全部成本。分为：
- 复原重置成本：采用与评估对象完全相同的材料、工艺和设计标准。
- 更新重置成本：采用现行的新材料、新工艺和新设计，复制一个功能上相同的全新资产。
- 实体性贬值：由于使用磨损和自然老化导致的资产物理性能下降所造成的价值损失。
- 功能性贬值：由于技术进步，导致资产在功能、效率或运营成本上相对落后所造成的价值损失。
- 经济性贬值：由于外部经济环境变化（如市场需求萎缩、政策限制等），导致资产利用率或收益能力下降所造成的价值损失。
五、适用范围与局限
- 适用范围：
- 单项资产评估，特别是机器设备、建筑物等有形资产。
- 企业价值评估（此时称为资产基础法），适用于控股型公司或未来收益难以预测的企业。
- 在收益法和市场法均不适用时，作为主要的评估方法。
- 优点：
- 能够充分反映资产的构建成本，评估依据较为充分，结果相对客观。
- 对于不产生直接收益的公益性资产或部分公共设施，成本法是唯一可行的评估方法。
- 局限：
- 无法直接反映资产的未来盈利能力，其评估结果可能与企业的真实价值有较大差距，特别是对于轻资产企业。
- 重置成本的估算过程可能非常复杂。
- 各项贬值的确定带有一定的主观性。
- 对于商誉等重要的表外无形资产无法评估。
第四节 资产评估方法的选择
一、选择的基本要求
《资产评估法》规定，除依据准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析形成评估结论。
二、选择时需考虑的因素
- 评估目的和价值类型：这是最根本的决定因素。例如，以投资并购为目的评估投资价值，收益法是核心方法；以清算为目的，则需考虑清算价值，市场法和成本法更为适用。
- 评估对象的类型和现实状态：资产的特性决定了方法的适用性。例如，无形资产通常优先考虑收益法；标准化房地产优先考虑市场法。
- 评估资料的质量和数量：数据的可获得性和可靠性直接制约了方法的选择。例如，缺乏可比交易案例，则市场法无法使用；未来收益难以预测，则收益法无法使用。
三、可以采用一种评估方法的情形
- 法律法规有明确规定。
- 评估对象自身的特性决定了其只满足一种方法的适用条件。例如，商誉只能用收益法评估；公益性建筑通常只能用成本法评估；古董文物通常只能用市场法评估。
- 因操作条件限制，行业普遍无法采用其他方法。
当仅选择一种评估方法时，必须在评估报告中充分披露其他方法不适用的原因。