第五章 投资性房地产
一、定义与范围
定义： 为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
1.1 范围
| 属于投资性房地产 | 不属于投资性房地产 |
|---|---|
| 已出租的土地使用权（经营租赁方式出租） | 自用的房地产（作为管理或生产经营场所的建筑物、自用的土地使用权） |
| 持有并准备增值后转让的土地使用权 | 作为存货的房地产（房地产开发企业在正常经营过程中销售的房地产） |
| 已出租的建筑物（自有或直接向承租人转租的建筑物） | 不再具有使用价值的建筑物（如一栋即将拆迁的建筑物不属于投资性房地产，应将其予以转销） |
提示
① 以经营租赁方式租入再转租的土地使用权不能确认为投资性房地产，因为不满足"拥有或控制"
② 以经营租赁方式租入建筑物再转租的，可以确认为投资性房地产（准则特别允许，简化核算）
③ 已出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但继续用于出租的，仍属于投资性房地产
④ 企业将建筑物出租，按租赁准则规定属于经营租赁的，才确认为投资性房地产
⑤ 某项房地产部分自用、部分出租：出租部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产
二、确认和初始计量
2.1 确认时点
| 情形 | 确认时点 |
|---|---|
| 用于出租的土地使用权 | 租赁期开始日 |
| 持有以备增值后转让的土地使用权 | 企业将自用土地使用权停止自用、明确用于增值的日期 |
| 已出租建筑物 | 租赁期开始日 |
2.2 初始计量
| 取得方式 | 入账成本 |
|---|---|
| 外购 | 购买价款 + 相关税费 + 可直接归属的其他支出（只有在购入的同时开始出租或用于增值，才能确认为投资性房地产） |
| 自行建造 | 建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出 |
三、后续计量
3.1 两种模式对比
| 项目 | 成本模式 | 公允价值模式 |
|---|---|---|
| 折旧/摊销 | 需要计提折旧或进行摊销 | 不计提折旧、不进行摊销 |
| 减值 | 需要计提减值准备 | 不计提减值准备 |
| 公允价值变动 | 不确认 | 以资产负债表日公允价值为基础调整账面价值，变动金额计入公允价值变动损益 |
| 适用条件 | 无特殊条件 | 所在地有活跃的房地产交易市场，且企业能够合理取得公允价值 |
公允价值模式的条件
① 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
② 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
3.2 后续支出
| 类型 | 处理方式 |
|---|---|
| 资本化支出 | 满足确认条件的计入投资性房地产成本 |
| 费用化支出 | 计入其他业务成本 |
3.3 计量模式变更
| 变更方向 | 是否允许 |
|---|---|
| 成本模式 → 公允价值模式 | 允许（需满足公允价值模式条件），作为会计政策变更处理 |
| 公允价值模式 → 成本模式 | 不允许 |
四、转换和处置
4.1 转换
转换时点： 用途发生改变时。
| 证据 | 转换方向 |
|---|---|
| 自用 → 出租 | 自用房地产 → 投资性房地产 |
| 出租 → 自用 | 投资性房地产 → 自用房地产 |
| 开发完成开始出租 | 存货 → 投资性房地产 |
| 停止出租、准备出售 | 投资性房地产 → 存货 |
4.2 成本模式下的转换
按账面价值转换，不确认差额。
4.3 公允价值模式下的转换
| 转换方向 | 差额处理 |
|---|---|
| 自用房地产 / 存货 → 投资性房地产 | 公允价值 > 账面价值的差额：计入其他综合收益 公允价值 < 账面价值的差额：计入公允价值变动损益 |
| 投资性房地产 → 自用房地产 / 存货 | 转换日公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益 |
提示
自用/存货 → 投资性房地产（公允价值模式），差额处理体现了谨慎性原则：升值计入其他综合收益（暂不影响利润），贬值立即确认损失。
4.4 处置
投资性房地产取得的收入计入其他业务收入。
成本模式下处置： 按账面价值结转其他业务成本，同时转销相关折旧和减值准备。
公允价值模式下处置： ① 按账面价值结转其他业务成本 ② 将"公允价值变动损益"转入"其他业务成本" ③ 将原转换时计入其他综合收益的金额转入其他业务成本