第三章　物权法律制度

一、概述

1.1 物的特征与种类

物的特征： 有体性、可支配性、在人的身体之外

物的种类：

1. 流通物、限制流通物（黄金、文物、药品）、禁止流通物
2. 动产、不动产
3. 可替代物、不可替代物（仅限动产）
4. 消耗（费）物（金钱）、非消耗（费）物
5. 可分物、不可分物
6. 主物、从物（电视机和遥控器、汽车和其备胎）
7. 原物、孳息（母牛产下的幼崽、出租房屋的租金）

1.2 物权的特点与种类

物权的特点： 支配性、排他性、绝对性

分类	种类	备注
所有权	所有权	独立物权 + 自物权
用益物权	建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、居住权	独立物权 + 他物权
用益物权	地役权	从物权 + 他物权
担保物权	抵押权、质权、留置权	—

1.3 物权法的基本原则

• 物权法定： 物权的种类和内容由法律规定
• 物权客体特定： 一物只能有一个所有权（可共有）；一物之上可有多个互不冲突物权
• 物权公示： 动产交付、不动产登记

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二、物权变动

2.1 物权变动的形态

类型	内容
取得	原始取得（先占、取得原物的孳息、建造房屋）；继受取得（继承、买卖、赠与）
变更	主体变更（物权转让）、客体变更、内容变更
消灭	绝对消灭、相对消灭（物权转让）

2.2 物权变动的原因

类型	公示要求
基于法律行为的物权变动	一般需要公示：不动产登记、动产交付
基于事实行为（合法建造、拆除房屋）	自事实行为成就时发生效力
基于法律规定（继承取得物权）	自继承开始时发生效力
基于公法行为（法律文书或征收决定）	自法律文书或征收决定生效时发生效力

提示

非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提，但再处分不动产时需办理登记，未登记则不发生物权效力。

2.3 动产物权变动

• 一般规定： 自交付时发生效力
• 特殊规定： 船舶、航空器和机动车等，未经登记不得对抗善意第三人

交付形态：

类型	生效时间
现实交付	实际交付时
简易交付	权利人已占有的，自法律行为生效时
指示交付	第三人已占有的，自转让协议生效时
占有改定	出让人继续占有的，自约定生效时

2.4 不动产物权变动

• 一般规定： 登记发生效力
• 特殊规定： 土地承包经营权和地役权，自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人

2.5 不动产登记类型

1. 首次登记： 一般情况下，未办理首次登记的，不得办理其他类型登记
2. 变更登记： 不涉及权利转移的变更
3. 转移登记： 不同主体之间发生转移
4. 注销登记： 权利消灭
5. 预告登记： 适用于预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让和抵押；失效情形：①债权消灭　②自能够进行登记之日起 90 日内未申请登记
6. 更正登记与异议登记： 权利人书面同意或有证据 → 更正登记；权利人不同意 → 异议登记（15 日内不起诉则异议登记失效）

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三、所有权

3.1 所有权的类型

国家所有权、集体所有权、私人所有权

3.2 共有

共有形态未约定或约定不明，除家庭关系外，推定为按份共有。

项目	按份共有	共同共有
份额	约定 → 出资额 → 等额	—
管理共有物（重大修缮、变更性质/用途）	约定 → 占份额 ≥ 2/3 同意	约定 → 全体同意
费用及其他负担	约定 → 按份额负担	约定 → 共同负担
分割共有物	约定不分（有重大理由可请求分割）→ 没约定/约定不明可随时请求分割	约定不分（有重大理由可请求分割）→ 无约定/约定不明，共有基础丧失/有重大理由可请求分割
对内债权债务	除另有约定外，按份额享债权、担债务	除另有约定外，共有人共享债权、共担债务
对外债权债务	连带债权、连带债务（法律另有规定或第三人知道不具连带关系的除外）	同左
处分共有物（整体）	约定 → 占份额 ≥ 2/3 同意	约定 → 需全体同意；未征同意私自处分的：物权行为效力待定（追认有效/不追认无效），债权行为（买卖合同）有效
处分份额	自由转让；对外转让时其他共有人有优先购买权	不涉及

优先购买权要点：

• 以交易为前提（因继承、遗赠等方式发生转让时，不得主张，另有约定除外）
• 同等条件（价格、价款履行方式、期限）
• 有通知且载明期间的，以通知中的期间为准（期间短于 15 日的，以 15 日为准）；无通知的，知道同等条件之日起 15 日，无法确定的自份额权属转移之日起 6 个月
• 多人主张：协商 → 按各自份额比例行使

3.3 善意取得

动产善意取得构成要件：

1. 依法律行为转让
2. 转让人无权处分
3. 受让人善意（交付前不知转让人无处分权且无重大过失）
4. 价格合理
5. 物已交付（占有改定不满足；特殊动产交付符合）
6. 转让人基于真权利人意思合法占有标的物（委托物适用，脱手物不适用）
7. 转让合同有效

不动产善意取得——认定不构成善意的情形：

1. 存在有效的异议登记
2. 预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意
3. 不动产已被查封/限制权利
4. 受让人知道登记簿上权利主体错误
5. 受让人知道他人已依法享有不动产物权

3.4 所有权的特殊取得方式

• 先占： 以所有权人的意思占有无主动产
• 拾得遗失物/发现埋藏物： 拾得人无所有权，善意拾得人有费用偿还请求权和悬赏广告报酬请求权；有关部门发布招领公告之日起 1 年内无人认领的，物归国家
• 添附： 附合（动产附合于不动产 → 不动产所有人取得）、混合（参照动产附合规则）、加工（加工者取得新物所有权，除非加工价值明显低于材料价值）

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四、用益物权

类型	设立方式	备注
土地承包经营权	合同生效时设立，登记对抗	—
建设用地使用权	登记设立	—
宅基地使用权	登记设立	—
居住权	登记设立	不适用于商业开发
地役权	合同生效时设立，登记对抗	—

4.1 建设用地使用权

创设取得：

方式	期限
无偿划拨（县级以上人民政府批准）	没有使用期限限制
有偿出让	居住用地 70 年（住宅自动续期）；工业/教科文卫体 50 年；商旅娱 40 年；综合/其他 50 年

提示

经营性用地及同一土地有两个以上意向用地者的，应采用招标、拍卖等公开竞价方式。

以出让方式取得的房地产转让条件：

• 房屋建设工程 → 完成开发投资总额的 25% 以上
• 成片开发土地 → 形成工业用地或其他建设用地条件
• 房屋已建成 → 持有房屋所有权证书

以划拨方式取得的转让： 报有批准权的人民政府审批 + 缴纳土地使用权出让金

4.2 农用地转建设用地

情形	批准机关
将永久基本农田以外的农用地转为建设用地（土地利用总体规划范围内）	原批准机关或其授权机关
在已批准的农用地转用范围内的具体建设项目用地	市、县人民政府
将永久基本农田以外的农用地转为建设用地（总体规划范围外）	国务院或其授权的省/自治区/直辖市人民政府
将永久基本农田转为建设用地	国务院

集体经营性建设用地： 出让、出租应当经村民会议 2/3 以上成员或 2/3 以上村民代表同意。

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五、担保物权

5.1 概述

特性	内容
优先受偿性	就担保物变价后的价金优先于普通债权人受偿
不可分性	担保物权及于分割后的担保物；主债权被分割时各债权人按份额行使全部担保物权；第三人提供物的担保的，主债务被分割后不再承担担保责任（除非书面同意）
物上代位性	担保财产毁损灭失或被征收时，可就保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿

担保物权与诉讼时效：

• 抵押权 / 登记生效的权利质权 → 应当在主债权诉讼时效期间行使
• 留置权 / 交付生效的权利质权、动产质权 → 主债权诉讼时效届满后仍可行权

5.2 抵押权

禁止抵押的财产：

1. 土地所有权
2. 宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权（法律规定可抵押的除外）
3. 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施
4. 所有权、使用权不明或有争议的财产
5. 依法被查封、扣押、监管的财产

房地一体原则： 以建筑物抵押的，建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，建筑物一并抵押。抵押后新增建筑物不属于抵押财产，但实现抵押权时应一并处分（新增建筑物所得价款无优先受偿权）。

抵押权的设立：

类型	设立方式
动产抵押	抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人（但不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人）
不动产抵押	登记时设立

提示

流押条款：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

抵押权的效力：

• 担保范围：约定 → 主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用
• 抵押财产的转让：约定 → 抵押期间可转让，应及时通知抵押权人
• 抵押与租赁：抵押权设立前已出租并转移占有的，原租赁关系不受影响

一物数押的清偿顺序：

1. 已登记的按登记先后顺序清偿
2. 已登记的先于未登记的受偿
3. 均未登记的按债权比例清偿

特殊类型的抵押：

• 动产浮动抵押： 主体为企业、个体户、农业生产经营者，抵押权设立时抵押财产范围不确定
• 最高额抵押： 在最高债权额限度内优先受偿，抵押权设立时债权金额不确定；债权确定前部分债权转让的，最高额抵押权不得转让（另有约定除外）

5.3 质权

动产质权： 自出质人交付质押财产时设立。

权利质押：

类型	设立方式
有权利凭证的有价证券	自权利凭证交付质权人时设立
没有权利凭证的有价证券	自办理出质登记时设立
基金份额、股权、知识产权中的财产权、应收账款	自办理出质登记时设立

质权人的权利义务：

• 孳息收取权（先充抵收取费用）
• 保管义务（保管不善致毁损灭失应赔偿）
• 质权的保全（因不可归责于质权人的事由可能使质押财产毁损的，有权要求提供担保或变现提前清偿/提存）

5.4 留置权

• 性质： 法定担保，当事人可以约定排除
• 留置条件： ①债权人合法占有债务人或第三人的动产　②债权已届清偿期　③留置的动产与债权属同一法律关系（企业留置除外）
• 留置权的实现： 宽限期有约从约，未约定/约定不明 → 60 日以上（鲜活易腐不易保管的除外）

5.5 担保物权并存的效力等级

留置权 ＞ 动产抵押权人的超级优先权 ＞ 登记的抵押权和质权（按登记/交付时间顺序）＞ 未登记的抵押权

动产抵押权人的超级优先权条件：

1. 担保的主债权是抵押物的价款
2. 标的物交付后 10 日内办理抵押登记
3. 优先于其他担保物权人受偿（留置权人除外）
4. 适用范围：出卖人、保留所有权的出卖人、为价款支付提供融资的债权人、融资租赁的出租人

5.6 让与担保

• 让与担保合同有效
• 已完成权利变动公示的，债权人可就该担保财产优先受偿
• 流质（流押）条款无效，但不影响让与担保合同效力
• 债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，一般认定为让与担保

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